Du har hittat drömlägenheten du letat efter. Eller kanske villan där alla barnen ska få plats. Nu gäller det att se till att säkra lånet som förvandlar drömmen till verklighet. Så hur ska du gå till väga? Hur ser låneprocessen ut vid ett bostadsköp? Och vad behöver du se till att ha koll på? Häng med så går vi igenom stegen.
Om du inte redan har gjort det är det nu hög tid att ansöka om ett lånelöfte. Det gör du hos din bank eller hos något kreditinstitut som förmedlar bolån. Lånelöftet är ingen garanti men ger en fingervisning om hur mycket du kan tänkas få låna baserat på din inkomst och kreditvärdighet. För att fastställa den får du räkna med att långivaren kommer att ta en kreditupplysning på dig. Om du inte skulle lyckas vinna just den här budgivningen är lånelöftet bra att ha under den fortsatta bostadsjakten.
När du väl är framme vid att kunna förverkliga köpet är det dags att på riktigt ansöka om ett lån. Har du redan ett lånelöfte är chansen stor att du också beviljas ett lån av den långivaren. Men det är alltså ingen garanti. Det är först nu långivaren gör den slutliga kreditprövningen. Blir din låneansökan godkänd får du ett bindande låneerbjudande där du ser alla lånevillkor.
Nu har du minst sju dagar på dig att ta ställning till erbjudandet. Tänk på att du står inför ett viktigt beslut så använd tiden väl. Har du begärt in offerter från flera långivare är det viktigt att jämföra villkor och kostnader noga. Det är också bra att jämföra olika långivares genomsnittsräntor för att få en fingervisning om deras kostnadsläge. Och var inte rädd för att försöka pruta på räntan.
Tänk på: Att du måste kunna betala minst 15 procent av bostadens pris i form av en kontantinsats. Och glöm inte att det finns något som heter amortering. Om du lånar hälften av vad bostaden kostar eller mer är du skyldig att amortera på lånet. Och ju högre belåningsgraden är desto mer måste du amortera.
Räntan på bostadslånet kommer att utgöra en stor utgift under många år framöver. 2022 ligger de rörliga boräntorna oftast under 2 procent. Den fasta räntan är högre och varierar med bindningstid.
Tänk på: Att du måste vara beredd på att räntan kan stiga i framtiden. År 2020 kalkylerade bankerna i genomsnitt med att låntagare skulle klara en ränta på 6,8 procent.
Amorteringen – alltså avbetalningen på lånet – är den andra stora kostnaden för ditt bolån. Den kortaste amorteringstiden på bolån är 10 år, men de flesta väljer längre amorteringstid. 40 år är vanligt, men amorteringstid upp till 60 år förekommer. År 2016 infördes amorteringskrav för bostadslån. Det innebär att du måste amortera minst 1 procent av lånebeloppet per år om du lånat till mellan 50 och 70 procent av bostadens värde. Överstiger belåningsgraden 70 procent måste du amortera minst 2 procent.
Tänk på: Att om du lånar mer än 4,5 gånger den totala bruttoinkomsten för ditt hushåll måste du amortera ytterligare en procent utöver procentsatserna ovan.
Det är inte bara ränta och amortering pengarna ska räcka till efter att du har flyttat in. Se därför till att göra en noggrann kalkyl alla driftskostnader – el, värme, vatten och avlopp, bredband och vad det kan vara för just din bostad.
Tänk på: Att det är bra att ha en buffert och något oförutsett skulle inträffa. Till exempel om räntan går upp. Och glöm inte att räkna in pengar till mat och allt annat du vill ha råd med i kalkylen. Se också över ert försäkringsskydd. Försäkringar som täcker inkomstbortfall vid till exempel arbetslöshet, dödsfall eller sjukdom kan innebära en trygghet. Skulle det värsta inträffa kan ni annars tvingas flytta från bostaden.
KALP är en förkortning för kvar att leva på. Det är den kalkyl som långivare gör för att kolla att din, eller familjens, totala ekonomi räcker till för att du ska klara kostnaderna för lånet – och ändå ha tillräckligt mycket pengar kvar att leva på. I KALP-kalkylen ingår inkomster, kostnader för det aktuella lånet och andra eventuella skulder, driftskostnaderna för bostaden du ska köpa och levnadskostnader.
Levnadskostnaderna räknas efter schablon. Alltså ett uppskattat vedertaget belopp. De flesta långivare utgår från Konsumentverkets så kallade skäliga levnadskostnader. Där ingår mat, kläder, telefoni, bredband, försäkringar, hemutrustning och förbrukningsvaror. Enligt Finansinspektionen räknar banker och andra långivare i genomsitt med att ett ensamhushåll behöver 9 900 kronor i månaden för att täcka sådana kostnader (siffran gäller 2020). För ett tvåpersonershushåll är siffran 17 200 kronor. Sedan tillkommer 3 700 kronor per barn. För att täcka driftskostnaderna för ett småhus räknar Finansinspektionen med att det behövs 4 000 kronor i månaden och för en bostadsrätt 3 100 kronor.
Tänk på: Att det är bra att göra en egen kvar att leva på-kalkyl. Kolla upp hur dina utgifter ser ut jämfört med konsumentverkets siffror och se om det är något du behöver ta extra höjd för